ENTENDENDO USUCAPIÃO.
O que é usucapião?
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade baseado na posse prolongada, contínua, mansa, pacífica e com intenção de dono, atendidos os requisitos legais (prazo, área, boa-fé, justo título, quando exigidos).
Quais são os tipos de usucapião previstos no Código Civil?
Os principais são:
Usucapião extraordinária (art. 1.238)
Usucapião ordinária (art. 1.242)
Usucapião especial urbana (art. 1.240)
Usucapião especial rural (pro labore / pro misero) (art. 1.239)
Usucapião familiar (art. 1.240-A, incluído pelo art. 9º da Lei 12.424/2011)
Também há modalidades constitucionais e processuais.
Qual é o tempo necessário de posse?
Depende da modalidade:
Extraordinária: 15 anos → pode reduzir para 10 anos com moradia habitual ou obras produtivas.
Ordinária: 10 anos → reduz para 5 anos se houver justo título e boa-fé + moradia ou atividade produtiva.
Especial urbana: 5 anos.
Especial rural: 5 anos.
Familiar: 2 anos.
Preciso pagar o IPTU para conseguir usucapião?
Não é requisito legal, mas ajuda a comprovar o animus domini, fortalecendo a prova da posse qualificada.
Posso usucapir imóvel financiado ou com hipoteca?
Em regra, não, porque a posse não é exclusiva do adquirente e existe relação contratual com o credor fiduciário.
Também não cabe usucapião sobre bens públicos (CF/1988, art. 183, §3º; art. 191, parágrafo único).
É possível usucapião contra herdeiros?
Sim, desde que o possuidor exerça posse exclusiva, mansa, pacífica, com animus domini e sem oposição.
Mas não corre prazo de usucapião entre condôminos antes da ciência inequívoca da exclusividade da posse.
A usucapião pode ser feita em cartório, sem ação judicial?
Sim. A usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, permite o procedimento em cartório, desde que:
não haja conflito entre interessados;
todos os confrontantes concordem;
a documentação esteja completa.
Se houver litígio, o caso migra para o Judiciário.
O que devo provar no processo de usucapião?
De modo geral:
Tempo da posse;
Posse contínua e incontestada;
Posse com intenção de dono;
Localização e área exata do imóvel (planta/memorial descritivo);
Eventual boa-fé ou justo título, quando exigido.
A prova pode ser feita por testemunhas, documentos, contas, tributos etc.
Quem deve ser citado ou notificado na ação de usucapião?
De acordo com o CPC:
O proprietário registral;
Confrontantes;
União, Estado ou Município (conforme o caso);
Ministério Público.
A falta de citação gera nulidade absoluta.
Após ganhar a usucapião, o que acontece?
A sentença (ou ata extrajudicial) é levada ao cartório para registro, tornando o possuidor proprietário pleno, com matrícula definitiva em seu nome.
“A posse continuada com os requisitos da lei supre o título e confirma o domínio; a lei presume que se possua como proprietário aquele que por longo tempo exerce poderes de senhor.”
— Teixeira de Freitas
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